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      商业项目,租金确定与测算方法

      投拓江湖 投拓江湖
      2021-03-12 11:27 359 0 0
      租金及商业分层定价原理讲解

      作者:投拓江湖

      来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

      商业地产的定价和租金问题,对很多投拓人员来说一直是一个模糊的知识范畴,甚至在自持和无偿移交拍地规则愈演愈烈的今天,很多公司也是没有一个精细的测算体系。大部分专注于做传统地产,特别是高周转的房企,都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润,直接用来分摊覆盖商业地块成本的做法。但是对商业地产没有一个清晰的认知,缺乏精细的定位和策划,对商业项目没有一个全盘的策划,导致错过了一些赚取利润的机会。

      一个商业产品,要进行销售价格定价,现在主流的商业地产定价主要有三种方法:成本定价法、市场比较法、租金反推法。

      成本定价法

      这是大家最为熟悉的,最为简单易操作的办法。具体公式可以表述为:

      销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额

      从使用效果来讲,这个办法能够做到覆盖成本,实现房企收回投资,赚取开发利润的目的。但是缺点非常明显,这个办法仅仅是站在房企开发的角度,站在投资者的角度这个价格只是一个参考,有可能跟市场实际情况是脱节的,需要参考商业的实际市场需求和租金水平。

      土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的,不同房企的成本管理水平差距很大,以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的,容易与市场正常的价格水平脱节,导致项目销售或者招租困难。

      市场比较法

      这是投资人员在测算中用得比较多的方法,简单而实用,但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。

      市场比较法有三个因素纳入综合考量:区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格

      通过详细的摸排,我们可以建立一个表格,根据各项评分修正项目的销售价格:

      表格仅供参考,可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改

      一般来讲,社区多层商业均价与住宅均价(清水价格,精装修成本不计入)的比值在1.5—2倍之间(一层商业在2-3倍),具体要结合商业比例的多少,地段,交通通达度,辐射区域人口数量,城市能级来决定。在广大的三四五线城市,除了主城区的核心地段外,商业的去化是较为困难的,因此定价显得相对保守。

      商业分层的价格关系是:我们以商铺均价作为一个基数,一层商铺的价格是均价的120%-150%;二层商铺的价格是均价的60%-80%;三层商业的价格是均价的40%-60%。常规情况下,三层及以上的商业价格是低于区域清水住宅的价格的。这是作者总结的一般规律,具体要根据当地的城市能级和区域情况决定。

      租金反推法

      售价=(日租金*360日-物业费用-相关税费)*12年-维保修费用-交易税费

      备注:360天是商业测算中,行业通用的年出租使用天数;

      12年是商业测算中,行业通用平均投资回报周期。

      上述公式有点复杂,我们可以去掉物业费用和相关交易和运营的税费,四舍五入,直接用一个简答粗暴的公式表达为:

      预期售价=日租金*365天*15年

      虽然测算当中我们采用的是15年的投资回报周期,但实际上在我们接触的大部分商业产品,投资回收周期都在25年以上。能找到20年就能收回土地+建安成本的商业项目,都是属于优质项目了。

      关于租金的确定方法

      租金基价,这是市场的主要定价标准,在一个市场的一个地段上,基于某个商圈的承载能力,会有一个行业认定的基础租金水平。例如;在一线城市市区的租金基价为10元/㎡/天,二线城市市区的租金基价为5-6元/㎡/天;三线城市市区的租金基价为1.5-2元/㎡/天。这个数值的具体水平可以参考五大行(不懂的自行百度)的专业的商业研究报告或者是通过现场踩盘,行业内询问计算得出。

      在确定租金基价的基础上,需要参考一些变量因素,具体决定租金水平,如图所示:

      租金确定的几个大的原则:

      1、临街面展示的面积越宽,展示比例越大,商铺的租金越高;

      2、商铺与交通动线位置关键位置,随着距离的越来越远,价格逐渐降低;

      3、商铺的租金与商铺的面积成反比,面积越大的商铺单位租金越低;

      4、商铺不同层的价格差距变动范围在30%-60%。

      商业租金根据楼层进行差价递减,一般而言我们以一层商业的租金作为基准,每上升或者下降一个楼层,其租金水平约递减为一层商铺标准租金的:40%、35%、30%、25%。

      商业租金定价会按照上述几个原则,折算成一系列的函数公式测算系数,再根据租金基价算出分层分业态的租金水平。有兴趣继续深入研究的,可以向一些商业做的比较好的房企同行找一份商业测算表格,进行细致的研究探讨,比如龙湖、万科。也可以加入我们的星球,里面有几份商业测算的表格,以及相关测算资料。附租金测算表截图:

        除了租金的基础定价,决定总的租金水平的,还有商业项目的租金年复合增长率,以及出租满租率。一般运营良好的商业项目,客流量大,商业价值较高的,能够实现3%-6%的租金年复合增长率,同时能够达到90%以上的满租率,甚至100%满租。但是一些做得差的项目,甚至一半的出租率都达不到。因此商业项目的测算,相对来说较为复杂,不是简单的有什么固定的标准直接套用。

      本文更多的是总结的一些普适性的简易商业价格和租金的推算方法,给大家分享一些基础的原理。上述原理是多位同行总结得出的经验,至于具体的,每个地方情况不一样,需要大家结合具体实际来对上述原理进行细微的校正。

      注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

      本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

      原标题: 商业项目,租金确定与测算方法

      投拓江湖

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